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    房价涨幅降至六年半最低 美国房地产价格和销量双放缓

    2019/5/31 6:56:55      经济参考报      

    美国房价增幅超过通胀水平的情况已经存在数年。最新数据显示,美国主要城市的房价指数上涨幅度继续收窄,已经调整至六年半来低位。

    房价增长跌至六年半低点

    最新数据显示,3月标普凯斯席勒全美20大城市房价指数较去年同期上涨2.7%,创2012年8月以来最低水平,环比增长0.1%。全国范围内,3月美国房价同比涨幅降至3.7%,低于2月的3.9%。

    标普凯斯席勒房价指数中所有20个城市均出现同比增长,其中,拉斯维加斯房价涨幅继续领先全美其他城市,同比增长8.2%,连续十个月涨幅第一,其次是菲尼克斯(6.1%)和坦帕(5.3%)。芝加哥、洛杉矶、圣地亚哥、旧金山和西雅图五个城市的涨幅低于2%,大大低于以往的水平。

    过去五年,美国西海岸房价疯狂上涨。西雅图一年前同期房价涨幅曾高达13%,旧金山房价增速也达到两位数。但目前这两个城市房价涨幅仅在1%左右,明显降温。美国大部分城市房价环比也出现增长,但纽约房价环比下降,原因是该城市房价已经很高,而且新税率限制了居民可以抵消的州和地方税的金额。

    4月美国全国房价中位数较3月下降0.1%,这是七年来的首次。分析人士认为,月度下降释放出一个信号:经过几年的高速增长,美国楼市将继续放缓。

    此外,4月美国成屋销售连续第14个月下降,较去年同期下降4.4%。据金融博客Zerohedge统计,这已经创下10年前美国楼市?;岳吹淖畛ち芷?。截至4月,成屋销售在六个月来第五次环比下降。

    房价水平仍然偏高

    美国房屋销售和房价增长已经放缓约一年之久。过去六个月,美国住房抵押贷款利率下降近一个百分点,但未能推动美国的住房需求增加。市场分析认为,多重因素导致美国房价增长持续下滑,如潜在购房者经济负担加重、房屋价格较高、学生贷款债务较高等,这些阻碍了25岁至40岁未购房者的购房步伐。

    目前,美国的房价水平仍被投资者认为比较高。据报道,2019年第一季度,美国房价和2011年相比上涨了70%。在一些城市,如产业集群汇集、就业增长强劲的城市,房屋价格甚至被认为已不可持续。

    CNBC的报道称,3月全美最大的50个房产市场中,有40%定价过高,当然情况已经比数年前的超过50%有所改善。联邦住房金融局的一项指标显示,3月美国房价较去年同期上涨4.2%,较2月环比增长0.1%。根据美国在线房产平台Zillow的数据显示,目前房价中位数为226800美元,高于去年同期的213700美元。

    标普指数委员会主席大卫认为,住房市场应该表现更好。目前,30年期固定住房抵押贷款利率为4%,失业率接近50年低点,加上低通胀和实际收入的适度增长,这些因素都利好强劲的住房市场。家庭偿债措施没有问题,消费者情绪也很乐观。住房市场面临的困难可能是房价过高,继续超过通胀水平。

    此外,全美租金中位数经过长达六个月的连续增长后,4月仍继续增长。年租金中位数率上涨了2.6%,达到了1477美元。其中,拉斯维加斯上涨了7.8%,凤凰城上涨了6.7%,奥兰多上涨了6.4%。房价和租金的上涨使得不少入市者拉长了等待时间。

    市场修正难立刻显现

    在疲软的市场数据中,有分析认为,美国房价目前水平较为合理。美国房地产市场标普凯斯席勒的分析人员认为,市场不会立刻修正。

    标普凯斯席勒分析员认为,目前美国房地产贷款质量较好。2006年仅不到25%的贷款来自于最高级别的借款人,但是目前这个比例高达55%,因此贷款违约也是10年来最低的。

    另有调查显示,美国的房价处于较为合理的水平。美国国际公共政策顾问机构Demographia发布的《2019年全球住房可负担性调查报告》对八个热门房产市场进行了调查,涉及309个城市,包含了91个人口超过100万的主要住房市场。调查显示,美国已经连续五年成为房价最实惠的国家,不过各州差距较大,加州有四座城市入选“全球买房负担最重”Top 10。

    此外,房屋库存的现状并不乐观。在美国50个大城市中,有10个城市房屋库存出现了两位数的下跌。首当其冲的是华盛顿特区(下降31.8%)、堪萨斯城(下降24.1%)、俄克拉荷马城(下降17.8%)和巴尔的摩(下降17.3%)。4月,美国待售房屋数量同比下降1.7%。购房者开始在全国范围内寻找能够负担得起的房子,一些房价稍低的地区迎来更多竞争者,低端市场供不应求。

    业界人士指出,虽然春季购房季开始时表现不佳,但未来几个月的房屋销售可能会打破之前创下的纪录。与去年同期相比,4月销售额的下降幅度是九个月来最小的,尽管销售额预计不会大幅反弹,但也不会加速下滑。

    在经历了过去几个月的低迷之后,4月房屋开工量有所回升。根据人口普查局的统计,4月新屋开工数较3月增长5.7%,至124万套;独栋住宅的开工率较3月攀升6.2%,较去年同期下降4.3%;多单元住宅开工率较3月上涨2.3%,较去年同期上涨1.4%。分析人士认为,抵押贷款利率低、劳动力市场强劲,对住房库存量低的市场来说是一件好事。

    (编辑:gifberg)
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